Köpa bostad i Spanien 2026, hela processen för svenskar

Vår kusin Miguel är fastighetsmäklare i Torrevieja. På hans kontor sitter det svenska par varje vecka. De har sålt sommarstugan i Bohuslän eller lägenheten i Sollentuna. De vill köpa här. De har läst tio artiklar online. De är säkra på att de vet vad de ska.

Och sedan säger Miguel: “Ok, då börjar vi med arras-kontraktet.”

Och paret tittar på varandra.

Det spanska bostadsköpet är inte som det svenska. Det är inte värre, inte bättre, bara annorlunda. Och de flesta svenskar upptäcker det för sent, när pengar redan är investerade. Vi är en spansk familj som har sett hundratals bostadsköp av utlänningar (och deltagit i några själva), och den här guiden är allt vi önskar att ni visste innan Miguel öppnar sin dator.

Vi går igenom hela processen. Vi visar er exakt vad det kostar, vem som gör vad, var de klassiska fällorna finns, och när ni ska säga sí och när ni ska säga no.

Så mycket kostar det, alla siffror på bordet

Ni har säkert läst att spansk bostad är billig. Det stämmer, i förhållande till svensk. Men själva köpeskillingen är bara en del av kalkylen. På spanska säger vi “gastos ocultos”: de dolda kostnaderna.

Räkna med att lägga till 12 till 15 procent ovanpå köpeskillingen. På en lägenhet för 200 000 euro betyder det 24 000 till 30 000 euro extra. Här är fördelningen för en typisk andrahandslägenhet i regionen Valenciana (där Torrevieja, Alicante och Benidorm ligger).

Skatt på överlåtelse, ITP. Den största posten. För begagnade bostäder betalar ni 10 procent av köpeskillingen i Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Från 1 juni 2026 sänks det till 9 procent för begagnade bostäder i Valenciana enligt beslut i lokala parlamentet. Undersök alltid procenten i den comunidad autónoma där ni köper: den varierar från 6 till 10 procent i Spanien.

Notarie. 600 till 900 euro. Notarien läser upp kontraktet inför båda parter, ser till att alla papper är i ordning, och legaliserar affären. Han är statlig tjänsteman, inte er advokat.

Registrering i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad). Cirka 400 euro. Utan denna registrering är ni juridiskt sett inte ägare.

Advokat. 1 200 till 3 000 euro beroende på köpeskilling. Advokaten (abogado) är er försvarare. Han läser kontraktet, kollar att lägenheten är skuldfri, granskar sameigadelegaring, och skriver fullmakter om det behövs.

Fastighetsmäklarens provision. Betalas normalt av säljaren i Spanien, 3 till 5 procent av köpeskillingen. Ni ska inte betala den. Om mäklaren försöker fakturera er, säg no. Det är inbakat i priset säljaren tar.

Bolåneskostnader (om ni tar lån). Cirka 1 500 till 3 500 euro extra: bankens värdering av bostaden, öppningsavgift och bankens jurist. Vi återkommer till bolån längre ner.

Vår rekommendation för budgetering: räkna på köpeskilling + 13 procent. Det är en säker siffra som täcker det mesta för andrahandsbostäder och lämnar lite marginal.

Nyproduktion är inte samma sak, kostnadsstruktur skiljer sig

Om ni köper nyproduktion (från byggherre, aldrig tidigare bebodd) gäller andra regler.

IVA (moms). 10 procent på bostadspriset. Inte 10 procent ITP: det är IVA, som lagts på nyproduktion istället för överlåtelseskatt.

AJD (stämpelskatt, Actos Jurídicos Documentados). 1,5 procent extra på köpeskillingen i Valenciana. Detta är en särskild skatt som bara gäller nyproduktion.

Totalt hamnar nyproduktion på ungefär samma 12 till 14 procent extra ovanpå priset, men med en annan mix. Fördelen är att nyproduktion oftast har garantier från byggherren de första tio åren, moderna installationer och lägre underhållskostnad de första åren.

Nackdelen: byggherrens tidsplan är sällan verklig. Vår vän Anders från Göteborg köpte lägenhet i Denia som skulle stå klar “i mars 2024”. Han fick nycklarna i november 2025. Detta är inte ovanligt.

De sex stegen från intresse till nycklar

Så här ser processen ut, från när ni står i en lägenhet i Nerja och tänker “den här är det” till när ni står i den och tänker “nu är vi hemma”.

Steg 1, informell reservation

Ni har hittat lägenheten. Ni är säkra. Ni betalar en liten señal eller reservationsavgift, oftast 3 000 till 6 000 euro, till mäklaren eller direkt till säljaren. Detta tar lägenheten av marknaden i typiskt 15 till 30 dagar.

Detta är inte juridiskt bindande köp. Men det är också inte helt riskfritt. Om ni ångrar er förlorar ni pengarna. Om säljaren ångrar sig, får ni tillbaka dem (men inte mer).

Vår rekommendation: skriv aldrig något som säger contrato de arras i detta skede. Håll er till reserva eller señal. Skriftlig, men enkel.

Steg 2, advokat granskar allt

Innan ni skriver arras-kontraktet (steg 3) ska ni ha en advokat som granskar:

• Att säljaren är verklig ägare (via Nota Simple från fastighetsregistret)
• Att bostaden är skuldfri (inga hypotek, inga skattobetalda kommunalskatter)
• Att den är laglig (byggnadstillstånd, energicertifikat, cédula de habitabilidad)
• Att sameigan (om det är lägenhet i förening) inte har utestående avgifter
• Att inga betalningskrav från staden ligger på bostaden

Detta tar 1 till 2 veckor. Kostar en del av advokatarvodet.

Om något är fel: gå därifrån. En bostad med problem är aldrig värd rabatten. Vi har sett en svensk familj förlora 40 000 euro för att advokaten inte hade upptäckt en olagligt inbyggd terrass. Betala advokat. Alltid.

Steg 3, contrato de arras

Detta är det första juridiskt bindande kontraktet. Ni betalar normalt 10 procent av köpeskillingen (så 20 000 euro på en lägenhet för 200 000). Från nu av gäller:

• Om ni ångrar er förlorar ni depositionen. 20 000 euro rakt ner i havet.
• Om säljaren ångrar sig betalar han tillbaka dubbla depositionen. Alltså 40 000 euro till er.

Detta är den unika, klassiska strukturen på spansk bostadsköp. Den är asymmetriskt trygg för köparen. Men den betyder också att ni ska vara helt säkra innan ni skriver.

I arras-kontraktet står också datum för notariemöte (typiskt 30 till 60 dagar senare) och köpeskillingens totala belopp.

Steg 4, banköverföring och penningtvättskontroll

Ni ska betala resten av köpeskillingen med spansk bankcheck (cheque bancario) på notariemötet, eller ha pengarna på ett spanskt konto som notarien kan bekräfta.

Från Sverige överförs pengarna som internationell EUR-transaktion. Använd en valutamäklare (Wise, Currency Solutions, TorFX, eller liknande) istället för svensk storbank. På 4 miljoner SEK sparar ni 30 000 till 80 000 kronor på växlingskursen jämfört med Nordea, Handelsbanken eller SEB.

Spanska banken behöver också bekräfta pengarnas ursprung enligt Ley de Prevención del Blanqueo de Capitales. Ni behöver:

• Kontoutdrag från svensk bank som visar hur ni fick pengarna
• Deklaration eller lönespecifikationer
• Vid arv: bouppteckning
• Vid försäljning av bostad i Sverige: köpekontrakt

Detta är ingen chikan. Det är obligatorisk penningtvättskontroll och skyddar också er.

Steg 5, notariemötet

Alla möts på notariens kontor. Säljaren, ni köpare (eller er advokat med fullmakt), mäklaren om han vill, era advokater.

Notarien läser upp escritura pública de compraventa, det slutliga köpekontraktet, på spanska. Ni behöver förstå det. Om ni inte förstår spanska ska ni ha:

• Advokat som simultanöversätter, eller
• Auktoriserad översättare (traductor jurado) på plats
• Eller en fullmakt så att er advokat skriver för er (ni behöver då inte vara där)

Ni skriver under. Ni överlämnar bankchecken. Säljaren överlämnar nycklarna. Ni är ägare.

Notariemötet tar 45 till 90 minuter. Det är ceremoniellt, viktigt och ibland ganska rörande. Vår farbror grät när han köpte sin första lägenhet i Alicante. Han var 55 år och hade drömt om Spanien i trettio.

Steg 6, registrering och efterarbete

Notarien skickar kopia av kontraktet till Registro de la Propiedad (fastighetsregistret). Registreringen tar 1 till 2 månader. Ni får en Nota Simple som bekräftar att ni är registrerade ägare.

Under tiden ska ni också:

• Skriva över el, vatten, gas och sopor i era namn (cambio de titular)
• Skriva över wifi/internet
• Anmäla ägarbyte till samfälligheten (om lägenhet)
• Ansöka om empadronamiento om ni planerar att bo mer än 6 månader per år (se vår guide)
• Betala IBI (fastighetsskatten) årligen från och med köpeåret

Bolån i Spanien som svensk, går det

Ja. Men premisserna är annorlunda.

Spanska banker lånar utländska medborgare typiskt upp till 60 till 70 procent av köpeskillingen (jämfört med 85 procent för spanska medborgare). Ni behöver alltså 30 till 40 procent i kontantinsats plus alla köpkostnader (12-15 procent). Det gör totala kontantbehovet till cirka 45 till 55 procent av köpeskillingen.

Räntor 2026: fasta räntor för utländska köpare ligger på ungefär 3,5 till 4,5 procent, rörliga baserat på Euribor plus 1,5 till 2,5 procentenheter. Detta är mer än den svenska hypoteksmarknaden, men fortfarande hanterbart.

Banker som är svenskvänligast: Sabadell HolaBank (särskild avdelning för utländska köpare), Santander (internationell erfarenhet), BBVA. Vi skriver en särskild guide om detta i öppna bankkonto.

Alternativ: många svenskar behåller lånet på sin svenska bostad och köper spansk cash. Räkna alltid på räntedifferensen: om ni har 1,5 procent i Sverige och behöver 4 procent i Spanien, är det ofta bättre att belåna svenska sidan mer.

Skatterna, varje procent förklaras

Bostadsköpet är ett skattefall i sig. Sedan kommer löpande skatter varje år. Här är listan för svensk klarhet.

Engångsskatter vid köp (som vi gick igenom ovan):

• ITP: 10% (andrahand, Valenciana. Sjunker till 9% från juni 2026)
• IVA: 10% (nyproduktion)
• AJD: 1,5% (nyproduktion)
• Notarie, registrering: administrativa kostnader

Löpande skatter som du kommer att betala varje år:

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Kommunal fastighetsskatt. Baseras på valor catastral (typiskt 30 till 50 procent av marknadsvärdet). Beloppet är låg jämfört med Sverige: 200 till 800 euro per år för en normal lägenhet. Betalas direkt av kommunen till er en gång per år.

Basura (soporhämtning). 50 till 150 euro per år.

Comunidad (samfällighetsavgift, om lägenhet). 30 till 200 euro per månad beroende på fastighetens faciliteter (pool, parkering, portvakt).

IRPF (om ni inte bor här). Om ni är svenskbaserade skattebor men äger spansk bostad, betalar ni en särskild skatt på imputed rental income till Spanien. Cirka 1,1 procent av valor catastral × 19 procent skattesats. På en typisk lägenhet blir det 200 till 500 euro per år. Vi går djupare in på detta i skatt-guiden.

Plusvalía (vid framtida försäljning). Kommunal skatt på värdeökning. Betalas när ni säljer bostaden. Räkna med 500 till 5 000 euro beroende på tid och stad.

Vem gör vad, den professionella teamen

Ni kommer möta flera olika roller i processen. Missförstå dem inte.

Fastighetsmäklaren (agente inmobiliario). Arbetar för säljaren. Punkt. Han är trevlig, hjälpsam och pratar ofta engelska eller till och med svenska på Costa Blanca. Men han vill sälja. Han är inte er advokat.

Advokaten (abogado). Arbetar för er. Anlita alltid en advokat som är oberoende (inte den som mäklaren rekommenderar, då kan det finnas bindningar). Ni vill ha någon som är medlem i lokala advokatsamfundet (Colegio de Abogados) och som har erfarenhet av internationella köpare.

Notarien (notario). Statlig tjänsteman. Neutral. Skyddar affären som helhet, inte specifikt er eller säljaren. Han är obligatorisk, men han är inte er försvarare.

Gestor (byråkratirådgivare). Hjälper med papperskedjor, NIE-ansökningar, skatteanmälningar. Bra att ha, men inte obligatorisk om ni har en bra advokat.

Byggherren (promotor). Endast vid nyproduktion. Hans säljare säger vad som helst. Kolla alltid att han har lagenlig försäkring på förskott (aval bancario) för de pengar ni betalar innan lägenheten är färdigbyggd.

Klassiska fällor för svenska köpare

Vi har sett så många misstag att vi kunde skriva en bok. Här är de fem värsta.

Fälla 1, att skriva arras utan att gå igenom papper först. Ni ser lägenheten på lördag. Ni är förälskade. Ni skriver arras på måndag. Ni upptäcker torsdag att lägenheten har en olaglig utbyggnad. Ni är fast, eller får betala 20 000 euro för att gå därifrån.

Rätt sätt: aldrig skriv arras innan advokaten har gett grönt ljus efter granskning.

Fälla 2, att lita på “yo hablo sueco”. Vissa mäklare på Costa Blanca marknadsför sig som svensktalande. Vissa är riktiga svenskar boende i Spanien. Andra har lärt sig “hej hur mår du” och packar det med Google Translate. Både typerna är trevliga men skyddar inte era intressen.

Rätt sätt: språket är inget skydd. En bra spansk advokat via tolk är säkrare än en trevlig svensktalande mäklare utan juridisk utbildning.

Fälla 3, att köpa off-plan utan aval bancario. Vissa byggherrar ber om 20 till 30 procent av priset innan lägenheten är färdigbyggd. Utan bankgarantierna (aval bancario) kan ni förlora pengarna om byggherren går i konkurs.

Rätt sätt: begär att alla förskottsbetalningar ska säkras med aval. Om byggherren vägrar, gå därifrån.

Fälla 4, att glömma nota simple från registret. Fastighetsregistret är öppen information. Vem som helst kan begära en nota simple som visar ägaren, storleken, om det finns hypotek, om det finns skulder.

Rätt sätt: er advokat gör detta. Om ni själva vill förkolla en lägenhet innan ni pratar med säljare, kan ni beställa en nota simple själva för cirka 10 euro på registradores.org.

Fälla 5, att räkna på köpeskilling utan skatterna. Det klassiska: ni har 220 000 euro. Ni ser en lägenhet för 220 000. Ni tänker “perfekt”. Ni glömmer att köpet totalt blir 250 000.

Rätt sätt: räkna alltid på köpeskilling × 1,13. Om ni har 220 000, ska ni titta på lägenheter för max 195 000.

Efter köpet, vad ni inte får glömma

Ni har nycklarna. Grattis. Nu kommer några månader av administrativa små uppgifter.

Skatteverket i Sverige. Anmäl utländsk bostad om ni är fortsatt svensk skattebo. Detta gäller ändå upp till en viss beloppsgräns. Er svenska revisor eller Skatteverket.se hjälper.

Empadronamiento. Om ni ska bo mer än 6 månader per år, ansök om empadronamiento på ert nya kommunkontor. Kräver ofta bara pass, NIE och kontrakt. Kostnadsfritt. Vår guide (kommer snart).

Elabonnemang. Kontakta Iberdrola, Endesa, Naturgy eller lokala leverantören. Byta namn på räkningen (cambio de titular) tar 2 till 4 veckor. Under tiden fortsätter räkningarna komma till säljaren och kan bli komplicerade.

Hemförsäkring (seguro de hogar). Nästan obligatoriskt även om lagen inte kräver det. Räkna med 200 till 400 euro per år för en normal lägenhet.

Sameigan (comunidad de propietarios). Om lägenhet, anmäl ägarbyte till ordföranden. Ni är nu röstberättigad medlem.

Fastighetens skatteränkning. Betala IBI och basura när räkningarna kommer, normalt en till två gånger per år.

Var köper svenskar mest, och vad kostar det

För context, här är typiska priser i regioner där svenska köpare är många (2026):

• Torrevieja: 130 000 till 250 000 euro för lägenhet, 200 000 till 400 000 för radhus
• Marbella: 200 000 till 600 000 för lägenhet, från 500 000 för villa
• Fuengirola: 150 000 till 300 000 för lägenhet
• Nerja: 180 000 till 400 000 för lägenhet
• Palma (Mallorca): 250 000 till 500 000 för lägenhet i staden
• Teneriffa (södra sidan): 150 000 till 300 000 för lägenhet
• Cadaqués/Costa Brava: 300 000 till 700 000 för lägenhet, unika lägen

Prisstatistik uppdateras nästan dagligen på Idealista.com och Fotocasa.es. Vi rekommenderar Idealista för utländska köpare, mest omfattande.

Vanliga frågor

Får svenskar överhuvudtaget köpa bostad i Spanien? Ja. Spanien har inga restriktioner för utländska medborgare vad gäller bostadsköp. Ni köper med samma rättigheter som en spanjor.

Måste jag vara i Spanien för att köpa? Nej. Med fullmakt (poder notarial) kan er advokat sköta hela köpet åt er. Ni ska då vara i Spanien minst en gång, för att skriva fullmakten hos en notarie. Men själva köpet kan ske utan er närvaro.

Kan jag bo hela året i min spanska bostad utan att flytta officiellt? Nej. Om ni tillbringar mer än 183 dagar per kalenderår i Spanien blir ni automatiskt spansk skattebo. Detta är en viktig gräns. Ni kan äga en bostad utan att flytta officiellt, men ni får inte spendera för mycket tid i den. Läs skatt-guiden.

Vad händer om vi vill sälja efter några år? Ni betalar plusvalía och eventuellt spansk kapitalvinstskatt (19 procent på vinsten, med reduktioner). Sälj sker via mäklare eller privat. Ni är fri.

Ska jag ha revisor i Sverige eller Spanien? Båda. En svensk revisor för svenska skattedeklarationen, en spansk asesor fiscal för spanska deklarationer. Kostar 500 till 1500 euro per år totalt. Väl investerade pengar.

Vår sista rekommendation

Bostadsköp i Spanien är inte svårt. Det är annorlunda. De flesta svenska köp går bra: proceduren är säker, notarien är opartisk, advokaten skyddar er, arras-strukturen är faktiskt smart.

Men det kostar mer än priset på lägenheten. Räkna med 13 procent extra. Ha en advokat. Skriv aldrig arras utan granskning. Använd valutamäklare för överföringen. Anlita en spansk revisor från år ett.

Och när ni står där, på balkongen, med Medelhavet framför er, kommer varje euro av processen kännas motiverad. Vi lovar er.

Läs vidare

• NIE-nummer för svenskar. Första steget till allt.
• Öppna bankkonto i Spanien. Vart lägga pengarna innan köp.
• Empadronamiento. Nästa steg om ni ska bo här.
• Skatt i Spanien för svenskar. När Skatteverket släpper taget.
• Hela silon Bo i Spanien. Alla våra guider.

Officiella länkar

• Fastighetsregistret (registradores.org). Där ni beställer nota simple.
• Notariernas allmänna sida (notariado.org). För att hitta notarie i er stad.
• Advokatsamfundet Alicante (icali.es). För kontrollera att advokaten är medlem.
• Skatteverket i Spanien (agenciatributaria.gob.es). För skattefrågor.

Vad tycker ni?

Är ni mitt i processen just nu? Har ni fastnat i något steg, eller undrar över en specifik region? Skriv i kommentarerna nedan. Vi läser allt och svarar personligen, oftast samma dag. Om ni redan har köpt bostad i Spanien, dela gärna er erfarenhet. Andra som läser detta har mycket att lära av er.

Från vår familj till er.